O advogado João Bosco Brito, assessor jurídico da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências, esclarece dúvidas frequentes sobre como declaração imóveis no Imposto de Renda:
1 - Como declarar a compra de um imóvel em 2012?
Todas as aquisições de imóveis em 2012 devem constar da declaração do Imposto de Renda, inclusive os adquiridos através “Contrato de Gaveta” (quando o contrato de compra e venda não é registrado no cartório). Na “Declaração de Bens e Direitos”, o mutuário deve incluir todos os detalhes sobre a propriedade, como endereço, metragem, número da matrícula e o Cartório de Registro de Imóveis, nome do vendedor com o CPF ou CNPJ, entre outros, e informar apenas o valor pago no ano vigente. Mas se o bem foi adquirido nos anos anteriores, basta importar a declaração antiga.
Também não deve esquecer de informar o quanto pagou, no ano de 2012, de parcelas e prestações na compra do imóvel financiado e indicar o(s) credor(es) com o CNPJ e o saldo devedor. São informações valiosas para demonstrar que o imóvel não foi comprado à vista o que geraria no aparecimento de rendimento bem maior.
2 - Qual valor deve ser declarado para o imóvel?
Se o imóvel foi adquirido após 1988, os custos de acréscimos da obra deverão constar da declaração, ou seja, reformas de ampliação da casa e benfeitorias dentro imóvel, juntamente com preço da propriedade, que é o que está na escritura. Esses dados devem ser inserido na coluna “Discriminação”. É importante descrever a reforma e o valor gasto, como também guardar todos os recibos e notas fiscais por cinco anos para a comprovação do custo da obra. Sempre observando que esses valores declarados devem estar dentro do limite das “rendas líquidas” dos anos anteriores e do ano-base.
Para os imóveis adquiridos a partir de janeiro de 1996, o aconselhável é usar como referência os dados da escritura ou do contrato na “Declaração de Bens e Direitos”.
3 - E se foi usado o FGTS para quitar ou comprar um imóvel?
Nos casos do uso do FGTS, seja para quitar ou comprar a casa, o valor deve ser colocado em “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Também deve ser deduzido na ficha “Bens e Direitos”. É necessária a inclusão para a comprovação do aumento do patrimônio do contribuinte.
4 - Como fica o caso da pessoa física que vendeu a casa e não conseguiu comprar outro imóvel no prazo de 180 dias?
Na declaração do IR, essas informações devem ser especificadas no campo “Ganhos de Capital”. Na ficha, deverá conter o valor da venda, o nome do comprador e a data da transação, além do valor do bem informado na declaração anterior para calcular o ganho efetivo. Se o valor da venda for usado para a compra de outro imóvel dentro do prazo de 180 dias, o contribuinte ficará isento de imposto pela transação. Caso contrário, deverá recolher o imposto sobre rendimentos da venda de imóveis. Haverá a incidência de uma tributação especial: o imposto de renda sobre o ganho de capital.
Este tributo incide sobre a diferença positiva entre o valor de venda do imóvel e o seu valor histórico – o valor que consta na declaração do contribuinte como sendo o valor e compra do imóvel. O imposto de renda é apurado aplicando-se uma alíquota de 15% sobre o lucro resultante das operações de compra e venda.
Importante: O imposto de renda sobre o ganho de capital deve ser apurado e pago de forma separada do imposto de renda incidente sobre os outros rendimentos tributáveis.
Existem algumas maneiras para tentar reduzir o valor total de imposto de renda a ser pago pelo contribuinte sobre o lucro obtido com a venda do imóvel:
1 Quando o imóvel foi adquirido há muitos anos, é possível corrigir o valor de compra desse imóvel usando os índices de correção previstos em lei.
2 É possível adicionar ao custo de aquisição todas as melhorias realizadas no imóvel.
3 É possível deduzir da base de cálculo o valor da taxa de corretagem paga pela intermediação do negócio.
Está isento do pagamento de imposto de renda o contribuinte cujo ganho de capital com a venda de imóvel tenha sido igual ou inferior ao valor limite de R$ 35 mil.
Também está isento o contribuinte que vendeu o seu único imóvel por um valor máximo de R$ 440 mil, desde que o mesmo contribuinte não tenha vendido qualquer outro imóvel nos últimos cinco anos.
Assim como está isento do Imposto de Renda o contribuinte cujo imóvel tenha sido desapropriado pelo Poder Público Federal, Estadual ou Municipal. Mesmo que haja ganho de capital, considera-se que tal lucro apenas recompôs o patrimônio do desapropriado, assim como proporciona justa indenização.
5 - Como fazer em situações em que o saldo devedor do financiamento do imóvel é quitado em decorrência de invalidez permanente ou falecimento do mutuário?
O valor não deve ser tributado no Imposto de Renda já que no contrato na compra da propriedade estão garantidos tanto os seguros “Morte e Invalidez Permanente” (MIP) como o de “Danos Físicos ao Imóvel” (DFI). Para isso, informe na ficha “Rendimentos Isentos e Não-Tributáveis” o valor pago da apólice pela seguradora. Já na ficha “Bens e Direitos”, deve constar o valor somado do saldo anterior das parcelas quitadas ao do saldo devedor pago pela seguradora.
6 - Quando o imóvel foi comprado por contrato particular ou de gaveta, como a transação deve ser declarada?
Esse tipo de contrato é válido para comprovar a aquisição. Junte o valor do contrato na “Declaração de Bens e Direitos”, inclusive do imóvel comprado na planta.
7 - De que modo fazer a declaração do IR de imóveis comprados por meio de consórcio?
Para fazer a declaração do IR de imóveis adquiridos por meio de consórcio, há duas formas: se a propriedade foi contemplada em 2012, deve-se inserir os dados no código 95 da “Ficha Bens e Direitos”. Nela deve discriminar o bem recebido, seus dados e do consórcio. Se não for contemplado, mesmo assim o contribuinte deverá informar à Receita Federal o valor investido no consórcio.
8 - Como declarar bens recebidos por herança?
A declaração deve ser feita em nome da pessoa falecida, usando os dados da última declaração realizada por ela ou indicar o valor que está na partilha. Também devem ser informados os dados e a forma de aquisição da propriedade, além de indicar a parte que cabe a cada um dos familiares na partilha. Essas informações devem constar na coluna “Discriminação”.
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