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MP-SC defende compra da nova sede questionada por CPI

24 de novembro de 2014 0

O Ministério Público de Santa Catarina reencaminhou material com perguntas e respostas sobre a negociação para compra da nova sede da instituição – alvo da CPI encerrada hoje com recomendações de processos por improbidade administrativa contra a cúpula da instituição e a construtora envolvida.

Veja a lista.

1) Por que o Ministério Público não realizou licitação para a compra do prédio?
A Lei de Licitações permite a compra de imóvel por dispensa de licitação desde que o órgão necessite de um imóvel com uma localização determinada e desde que o preço seja compatível com o de mercado. A localização do empreendimento adquirido pelo MPSC permite o atendimento das necessidades da instituição, em especial a de centralizar a administração, reduzindo custos com deslocamentos e duplicidade de órgãos de apoio administrativo e de conservação, além de eliminar a perda de eficiência operacional com estruturas distantes entre si. Outra alternativa demandaria deslocar toda a estrutura da atual sede para o novo endereço, exigindo a aquisição de um imóvel com o dobro da capacidade desse que foi adquirido, o que implica em investimentos maiores. Então, a dispensa de licitação é legal em vista da peculiaridade da localização do imóvel e das vantagens para o serviço público na sua aquisição, além do preço compatível ao de mercado. A dispensa de licitação tem sido a modalidade mais utilizada na compra de imóveis por órgãos públicos estaduais e federais em Florianópolis.
O próprio requerimento para instalação da CPI afirma que o imóvel “até poderia ser adquirido por dispensa de licitação, já que fica ao lado da atual sede do Ministério Público de Santa Catarina, poderia facilitar a conjunção das duas áreas”. Mais adiante, prossegue: “O Ministério Público do Estado de Santa Catarina, dispensou licitação para compra do terreno ao lado de sua sede, que assim poderia ter realizado, desde que fundamentado em três aspectos a considerar: a finalidade precípua da Administração, a seleção do local do imóvel e o valor contratual.” Como se vê, a compra do terreno levou em conta todos os três aspectos.

2) O Ministério Público pagou o valor de mercado pelo prédio?
Sim. O requerimento para formação da CPI questiona o valor pago pelo MPSC na compra do empreendimento, baseando-se em cálculo simples, fora da realidade da construção civil em Florianópolis. Pelo cálculo do requerente, exemplificativamente, uma sala comercial nova de 85,89m², na região central de Florianópolis, hoje comercializada por cerca de R$628.620,00, não poderia ser vendida por mais de R$146.596,19, o que é sabidamente fora da realidade local. Tomando por base o Custo Básico da Construção (CUB), o requerimento não considera todos os equipamentos do prédio, como elevadores, iluminação, preparação de climatização, gerador, cabeamento, assim como as peculiaridades e necessidades próprias do projeto e da construção, como escavações, fundações especiais e parede diafragma.
O prédio, avaliado por três corretores e dois escritórios de engenharia credenciados pela Caixa Econômica Federal, está no preço de mercado. Um dos escritórios de engenharia credenciados pela Caixa Econômica Federal avaliou o imóvel pelo valor médio de R$132 milhões e o outro escritório, por R$118 milhões – observa-se que nas avaliações não foi computado o custo da restauração da Casa Rosa. O valor médio é R$125 milhões e o MPSC irá pagar R$123 milhões. Já os corretores de imóveis contatados pelo MPSC estimaram o valor de mercado do prédio em construção, ainda na planta, em R$172 milhões, R$171 milhões e R$168 milhões. Para os corretores de imóveis, então, o valor que o MPSC irá pagar pelo prédio está abaixo do valor de mercado por eles avaliado.

3) O Ministério Público comprou um prédio numa área com problemas ambientais?
O que ocorreu foi que, em 2012, o construtor fez a proposta de venda do prédio ao MPSC, a qual estava em processo de análise. Ao mesmo tempo, o construtor iniciou a preparação do terreno para dar início à obra do prédio e retirou a vegetação que havia no terreno, o que foi questionado pela 28ª Promotoria de Justiça da Comarca da Capital, órgão do próprio MPSC. A Promotoria de Justiça da Capital, com atuação no meio ambiente, ajuizou uma ação civil pública contra o construtor e a obra foi embargada. Ao ter conhecimento do embargo, a área administrativa do Ministério Público informou ao construtor que não tinha interesse na compra, pois um dos requisitos impostos era que todos os documentos e licenças estivessem regulares. A ação da Promotoria de Justiça resultou em um acordo na Justiça e em multa de R$1 milhão para o empresário.
Outro ponto de discussão era sobre uma canalização que passa pelo terreno e que deveria ser avaliada, pois, se fosse um curso d’água, o terreno seria considerado de preservação permanente. A FATMA, então, foi chamada para fazer a avaliação e o licenciamento da obra e constatou, após diversas coletas do líquido que corria no canal, que se trata somente de esgoto, sem qualquer característica de curso d’água. A FATMA, então, expediu as licenças ambientais e permitiu a retificação do canal. O curso d’água serve atualmente como canal extravasador do sistema de escoamento de águas pluviais sob a av. Othon Gama D’Eça.
Somente após todos esses desdobramentos foi que o construtor voltou a fazer contato com o MPSC, comprovando toda a regularidade da obra, tanto ambiental quanto da ocupação do terreno e da restauração da “Casa Rosa”, fazendo com que fosse retomada a negociação para a compra. A prefeitura chegou a embargar novamente a obra, mas logo em seguida reconheceu o equívoco e liberou a construção.

4) E se a construtora não construir o prédio, o Ministério Público perde o que já pagou?
Não. Para garantir todos os pagamentos realizados, o MPSC exigiu que a construtora desse garantias reais (garantia em imóveis). Para a primeira parcela, no valor de R$30 milhões, paga ao final de 2013, o Ministério Público recebeu como garantia a hipoteca do terreno com a chamada “Casa Rosa”, por meio de Escritura Pública de Hipoteca. Se por qualquer problema a empresa não conseguir cumprir o contratado, o Ministério Público será dono do terreno, do que nele já estiver construído, além da Casa Rosa. Para verificar o valor do terreno e da casa foram contratados três corretores de imóveis, que fizeram avaliações de R$38 milhões, R$37 milhões e R$35 milhões.
Portanto, a garantia recebida pelo MPSC é superior ao pagamento da primeira parcela. Antes de pagar cada uma das próximas parcelas, o MPSC efetuará a medição da obra e a avaliação do que foi construído (tal como se faria se a contratação fosse mediante licitação) para saber se o valor da parcela é compatível com o que já está construído. Se a avaliação do que foi construído não alcançar o valor da parcela, a empresa é obrigada a acrescentar outros imóveis na garantia, sob pena de não receber o pagamento. Essa forma de pagamento parcelada foi baseada na legislação e na jurisprudência, inclusive do Tribunal de Contas da União (TCU), que considera regular o pagamento antecipado, desde que haja garantia dos pagamentos efetuados.

5) O Ministério Público analisou os projetos e orçamentos detalhados do prédio antes da compra?
O requerimento cita como possíveis irregularidades a falta de projetos e de orçamentos detalhados, o que é incorreto, pois todas essas informações foram objeto de análise, antes da compra, pela área técnica do MPSC. Outro argumento apresentado é de que a decisão para a compra teria sido tomada de forma muito rápida. A assinatura do contrato foi precedida de análise criteriosa quanto aos aspectos técnicos do empreendimento e acerca do cumprimento de todas as exigências legais, além de cautelas quanto à garantia do valor então pago e de cada parcela futura. Ultrapassados todos os trâmites e estudos, a decisão final precisou ser ágil porque já havia outros possíveis compradores. Antes de assinar o contrato também ficou definida a possibilidade de modificações no projeto para adequá-lo às necessidades do Ministério Público. Por exemplo, as portas para suportar tiros de AR 15, previstas no projeto original, foram trocadas, a pedido do MPSC, por outros itens como iluminação em LED, mais econômica, e plataforma de acesso para cadeirantes.

6) Como foram feitas as avaliações para verificar se o valor pago pelo imóvel estava no valor de mercado?
O MPSC baseou-se em avaliações feitas por escritórios de Engenharia Civil credenciados pela CEF, que obedeceram rigorosamente às Normas Técnicas da ABNT. Em relação às avaliações feitas por corretores de imóveis, a exigência legal é de que o avaliador, além do regular exercício da profissão, tenha conhecimento sobre o mercado local, exigências que são aceitas por decisões do Tribunal de Contas da União e Superior Tribunal de Justiça.
No requerimento da CPI é questionado o fato de que as avaliações foram realizadas antes da construção do prédio. No entanto, essa é uma prática regular e amplamente praticada no mercado para avaliação de “imóveis na planta”, feita a partir do projeto da obra. Do contrário, seria impossível o financiamento de imóveis pelas instituições financeiras, pois teriam de esperar a construção do prédio para poder avaliá-los e, então, conceder o financiamento, situação, por evidente, que inviabilizaria qualquer empréstimo para obras de construção civil.

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